9月16日，保利海德公园召开“业绩说明会”，保利地产北京公司相关负责人披露了海德公园首期项目的业绩——认购额25亿元。这一数字刷新了今年北京楼市新开盘项目单次销售业绩的纪录。
在此之前，地处北京西四环内的琨御府创下了24亿元的销售佳绩。两个高端楼盘大卖，似乎让寂寞了许久的地产商们，嗅到了市场回暖的味道。
但攸克君不得不打击你的是——海德公园认购额创纪录、琨御府销售创佳绩，确是事实，但却不能反映楼市的真相。当下的北京，热销仍然只是少数个案。
攸克君观察，北京高端项目（也有人称之为豪宅）的热销，大致有以下几种因素：
首先，地段。海德公园紧邻三环。这样的地理位置，即使是在金融危机肆虐的年代，房子也不会太难卖。海德公园的户型确实够大，主力户型175～305平方米，平墅400～460平方米，户型大总价高去化慢，这个通行的认知，遇上三环这个因素，就完全失效。道理很简单，当下北京楼市，位于三环附近的新盘，只有海德公园一个，有钱人有得选么？
琨御府的24亿元热销也是如此。生活在北京西边的朋友都知道，西北四环之内已经很久没有像样的商品房开盘了。所以，从地理资源上讲，无论保利海德公园，还是琨御府，他们的热销几乎都是必然的，但也是整体楼市的个案。
其次，产品户型。海德公园的主力户型，对于大部分中低档住宅的开发商而言，都是一个尽量避免的户型，就因为去化慢，周转的压力大，在当前的市场环境，没几人敢做这样的户型。但这恰好是海德公园基于地理位置生长出来的优势。
中原地产监测发现，2014年9月的第一个星期和第二个星期，北京二手房的日均成交量已经回到400套上下——这个数字是与2009年底时北京二手房市场的状况接近。这些人卖了房子干什么去了？改善、置换成为当前的一大需求，而置换需求的目标，恰恰是大户型。当然，有些是卖掉两套房子再加点钱来买海德公园。
据介绍，海德公园共推出128套房源，已成交认购110多套，到访客户150多组。如果愿意，你可以去问问这些客户，他们近期有没有卖过房子。
最后，价格。琨御府此前市场预计其销售均价至少在8万元/平米以上，而8月中旬，其开盘均价为73000元/平方米，且包含了8000元/平方米的精装修，价格优势明显。这说明，低价入市，能极大地刺激购买，这个规律对高档住宅和中低端住宅都适用。
保利海德公园，政府部门审批的预售价格是9.7万元，但这个售价几乎没有哪位业内人士感觉意外，倒是有些专家认为要低于预期。就因为前面说的产品和地段的双重稀缺性。
所以，攸克君的总结陈辞是，海德公园、琨御府的热销，并不能代表北京楼市已经发生逆转。它们的热销具有不可复制性。无论你是开发商，还是潜在的购房者，都不要误读这个信号，未来两个月，该降价的赶紧降价，该买房的就去买房。
这是要破釜沉舟的节奏啊
9月16日，保利海德公园召开“业绩说明会”，保利地产北京公司相关负责人披露了海德公园首期项目的业绩——认购额25亿元。这一数字刷新了今年北京楼市新开盘项目单次销售业绩的纪录。
在此之前，地处北京西四环内的琨御府创下了24亿元的销售佳绩。两个高端楼盘大卖，似乎让寂寞了许久的地产商们，嗅到了市场回暖的味道。
但攸克君不得不打击你的是——海德公园认购额创纪录、琨御府销售创佳绩，确是事实，但却不能反映楼市的真相。当下的北京，热销仍然只是少数个案。
攸克君观察，北京高端项目（也有人称之为豪宅）的热销，大致有以下几种因素：
首先，地段。海德公园紧邻三环。这样的地理位置，即使是在金融危机肆虐的年代，房子也不会太难卖。海德公园的户型确实够大，主力户型175～305平方米，平墅400～460平方米，户型大总价高去化慢，这个通行的认知，遇上三环这个因素，就完全失效。道理很简单，当下北京楼市，位于三环附近的新盘，只有海德公园一个，有钱人有得选么？
琨御府的24亿元热销也是如此。生活在北京西边的朋友都知道，西北四环之内已经很久没有像样的商品房开盘了。所以，从地理资源上讲，无论保利海德公园，还是琨御府，他们的热销几乎都是必然的，但也是整体楼市的个案。
其次，产品户型。海德公园的主力户型，对于大部分中低档住宅的开发商而言，都是一个尽量避免的户型，就因为去化慢，周转的压力大，在当前的市场环境，没几人敢做这样的户型。但这恰好是海德公园基于地理位置生长出来的优势。
中原地产监测发现，2014年9月的第一个星期和第二个星期，北京二手房的日均成交量已经回到400套上下——这个数字是与2009年底时北京二手房市场的状况接近。这些人卖了房子干什么去了？改善、置换成为当前的一大需求，而置换需求的目标，恰恰是大户型。当然，有些是卖掉两套房子再加点钱来买海德公园。
据介绍，海德公园共推出128套房源，已成交认购110多套，到访客户150多组。如果愿意，你可以去问问这些客户，他们近期有没有卖过房子。
最后，价格。琨御府此前市场预计其销售均价至少在8万元/平米以上，而8月中旬，其开盘均价为73000元/平方米，且包含了8000元/平方米的精装修，价格优势明显。这说明，低价入市，能极大地刺激购买，这个规律对高档住宅和中低端住宅都适用。
保利海德公园，政府部门审批的预售价格是9.7万元，但这个售价几乎没有哪位业内人士感觉意外，倒是有些专家认为要低于预期。就因为前面说的产品和地段的双重稀缺性。
所以，攸克君的总结陈辞是，海德公园、琨御府的热销，并不能代表北京楼市已经发生逆转。它们的热销具有不可复制性。无论你是开发商，还是潜在的购房者，都不要误读这个信号，未来两个月，该降价的赶紧降价，该买房的就去买房。